レオパレス騒動で判明したこととは?

不動産

先月レオパレスは破綻の危機に直面した。業界では危ないとされてきたが、債務超過に陥り118億円の債務超過に陥る見通しだと発表した。レオパレスはご存じの通り、サブオーナーリースという仕組みで、家賃をレオパレスが補償しているという形である。このオーナーに支払うお金は約230億程度と言われ、この金額を支払うに高い入居率を確保しないと損益分岐点を超える事ができない。少なくとも8割以上の入居率が必要でしかしそれを割ってしまう期間も生じた。とくに違法建築が問題になって以降特別損失もかさなり経営が圧迫していた。レオパレスは30年間家賃保証といううたい文句だが実際は、様々な契約書に書かれている条件をオーナーがよく読んでいない事が多い。

今回2020年2月28日に、岐阜地方裁判所において、建物オーナーとレオパレスとの間で結ばれたサブリース契約に関連し、「賃料減額の合意」が無効であると判断されました。その上で、建物オーナーがレオパレスに求めていた、減額された分の賃料の返還請求が認められました。ここで問題となるのが”錯誤”という部分である。実は2020年4月つまり今年であるが、民法95条が改定されました。ここには法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。どういう事か?といいますと、不動産屋さんとオーナーでは不動産に対する見識に開きがあります。宅建などの専門的な見識や不動産に対する情報量は当然不動産屋さんと、オーナーでは見識にも開きがあります。これを悪用して利益のあるつまり今回はレオパレスは建物を建てれば売り上げになる立ち場のレオパレス側は、しっかり契約時に10年後家賃の見直しやその他補償についてしっかり説明したのか?という事である。錯誤とは例えば10万円と10万ドルでは当然ちがいます。そこで契約が結ばれていたとしたら、その契約は無効にできるが、売り手が間違った場合はその限りではないそうです。このように誤認によって双方が違う認識を持っている事を錯誤というそうです。

今回はオーナー側が地裁とはいえ勝訴していますが、オーナーが他では中の備品についての管理費についての訴訟や違法建築に対する裁判では敗訴しています。一見なんでもやってくれるレオパレスという感じがありますが、実際は30年家賃を補償するというのは無理があるのではないでしょうか?人口減少に入った今、物件を建設しても供給過剰となって家賃を下げざるをえません。そもそもレオパレス自体が破綻をした場合、多額の借金だけが残るのです。これまですべてをレオパレスに任せていたオーナーは自分がすべてを管理する事になり、全くの素人がこれをしなければなりません。この大きな欠点は、いきなりステーキのように赤字の店を閉店すれば出血は止まりますが、建物は店舗と違いまたサブオーナーなので私有財産はオーナーの物で売り上げが少ないから閉店するという訳にはいかないのです。ここがおおきな弱点だと今回の騒動で露呈した形ではないでしょうか?