【体験談】ワンルームマンションは危険が一杯

一言で、不動産経営と言えどたくさんの種類があります。マンション、アパートの中古1棟の賃貸経営、コインパーキング、月極駐車場経営やワンルームマンション経営であったり。この中で、ワンルームマンション経営にフォーカスしたいと思います。

現在私は、会社員をしながら中古アパート経営(1棟大家)を副業としてはじめ、それなりのキャッシュフローが毎月数十万円程(不動産所得として)は貯蓄できるようになりました。

そこで当時副業としての選択肢は、ワンルームマンション経営も候補として描いてました。
この経営の売りとしは、
・空室リスクが低い
・老後対策になる
・他の不動産経営と比較すると自己資金が低くて済む
など、意図も簡単にマンション経営が始められるといった内容が、当時もそうですが、今もなお不動産業者によるセミナーなどを開催し顧客を増やしております。

私の場合、10年以上前に上記メリットも踏まえ、今後副業としてやっていくかどうか、私なりに試算をたて検討しましたが、結果ワンルームマンション経営は諦める事にしました。

理由は、
・よく考えて欲しいのは、マンション購入後銀行からお金を借り、それからおおむね30年の返済が始まります。そこの家賃収入があったにせよ、マンション管理費、修繕費、固定資産、銀行への返済など考えると、毎月自分の手元に残る金額は無いに等しいです。これを約30年続けるということです。その時あなたはいくつですか?ということを考えて欲しい。

・空室リスクについては、このマンション経営以外の、1棟マンション、アパートでも起こる普通の話です。ここでの売りは、都心、駅近ということですが、長期運営をおこなうにあたり、不動産は必ず老朽化します。そうなると家賃を下げることになります。つまり長期になればなるほどリスク率が高まるということです。また直近の話でいうと、コロナ騒動について、在宅勤務という言葉が主流となりました。無理して都心に住む必要性はなくなり、地方分散化が今後近い将来に起こってくれば、都心、駅近神話は脆くも崩れ去る事になり得ます。

大きくは二つですが、この不動産経営を検討から外した一番の理由は、「キャッシュフローが生まれない」ということが全てです。大金を銀行から借りて、30年先まで真面目に返済し続け、その後充実した老後を迎えるなどあり得ないと考えました。上記どおり、30年の間に、家賃を下げなくはいけません。マンション老朽化、地方分散化により空室率は必ず増えてきます。30年もすれば、日本の経済状況はどうなっているかわかりません。
そして気が付くとデッドクロスが始まり、知らぬ間既に負のサイクルに巻き込まれている可能性がでてきます。
また、今度は仮に上記リスクが起こらなかったとしましょう。ここでの月の利益は1万円から2万円もあればいいでしょう。要は、どちらに転んでも、キャッシュフローがほとんど生まれないということです。せっかく大金だして購入したわけですから、月に数十万ほどの利益がないと全く楽しくありませんし、老後対策にはなり得ないと私は考えています。

【追記】

コロナというのは、日本にとって大きな経済悪化を今後も継続して及ぼすことになると思います。
今回私が記載したワンルームマンション運営について、すべて正しいとは言いません。ただ最も大事な話は、決して安い買い物ではなく、失敗してしまうとあなただけでなく家族全体が大きな被害を被る事になりますので慎重に検討していただいた方がいいと思います。